Нестабильная макроэкономическая ситуация, падение рубля и цен на нефть спровоцировали оживление на вторичном рынке жилья. Те, кто имеет достаточные накопления, спешат вложить их в квадратные метры.
Фото: iStock
Так, по данным Росреестра, в феврале этого года число сделок купли-продажи на вторичном рынке жилья Москвы выросло на 42 процента по сравнению с январем.
Эксперты компании «ИНКОМ-Недвижимость» оценивают рост спроса на вторичное жилье в 35 процентов в сравнении с январем 2020 года и на 5 процентов — с февралем 2019 года. И если февральский рост спроса относительно января — это довольно привычная для рынка ситуация, связанная с оживлением после новогодних праздников, то рост спроса и количества заключаемых сделок относительно прошлого года вызван экономическими изменениями в стране и в мире.
— Вследствие «шторма» в экономической сфере все более очевидным становится дальнейшее повышение ключевой ставки ЦБ и ставок по ипотеке, — поясняет директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. — Подобные прогнозы, в свою очередь, повлияли на активизацию покупателей-ипотечников: согласно нашим оценкам, в первые две недели марта на «вторичке» столицы актуальный спрос по сделкам с привлечением кредита был на 20 процентов выше, чем годом ранее. Если же говорить в целом о количестве внесенных авансов, то первая половина месяца на 10 процентов прибыльнее аналогичного периода 2019 года.
Очевидно, что покупатели опасаются роста цен и спешат приобрести жилье по «старым» ценам. Конечно, такие опасения не беспочвенны — эксперты прогнозируют, что жилье на вторичном рынке будет дорожать.
— Сейчас продавцы либо уходят в режим ожидания до стабилизации курса, либо совершают эти сделки с небольшой корректировкой для себя, — отмечает директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. В условиях волатильности рубля и пандемии, вторичному рынку ничего хорошего не светит, считает директор департамента жилой недвижимости компании Penny Lane Realty Сергей Колосницын. Уже сейчас, по его словам, некоторые собственники зафиксировали цену в валюте, а не в рублях: «Собственно, рост. Правильная ли это мера — вынесет вердикт покупатель». Покупатели сейчас ищут максимально выгодные предложения в рублях, добавил Андрей Соловьев.
По мнению экспертов, в зависимости от колебаний валютного курса цены на вторичном рынке могут вырасти на 20-30 процентов до конца года
Больше всего в сложившейся ситуации повезло тем, кто держал свои накопления в валюте — сейчас они могут позволить себе приобрести жилье лучше, чем при предыдущем курсе.
Что касается продавцов, то, по оценкам «ИНКОМ-Недвижимость», не более 3 процентов собственников просят риелторов приостановить продажу их квартиры, ожидая дальнейшего развития событий. Некоторые из них надеются на массовый выход покупателей на рынок, как это было в конце 2014 года, а также на быстрый рост цен. Однако эксперты не разделяют подобную точку зрения и не видят предпосылок к существенному росту цен на «вторичке».
— В 2013-2014 годах не было такого количества уже сданных новостроек, в том числе с квартирами на вторичном рынке, — вспоминает Сергей Колосницын. — Сегодня их достаточно, и поэтому у покупателя есть больше выбора. Кроме того, сейчас у граждан накопленного капитала гораздо меньше по сравнению с 2013-2014 годами.
По мнению некоторых экспертов, наибольшую опасность для рынка жилья представляет увеличение ключевой ставки ЦБ (пока, впрочем, регулятор сохранил ее на уровне 6 процентов) и ставок по ипотеке. Согласно одному из вариантов дальнейшего развития событий, значительный рост этих показателей может привести к ослаблению ипотечного спроса. Кроме того, из-за падения курса рубля, скорее всего, ухудшится платежеспособность населения. «Если раньше на первый план выходили качественные характеристики объекта, то сейчас первое место занимает цена», — отметил Андрей Соловьев.
Нынешний рост спроса может оказаться временным, «лихорадочным» явлением. Повышение же цен, вызванное объективными экономическими факторами или, наоборот, спекулятивными, вместе со снижением платежеспособности может обернуться падением спроса и покупательской активности. По мнению экспертов, рост спроса, вызванный желанием сохранить накопленные средства через инвестиции в недвижимость, может продлиться до конца года. В среднесрочной перспективе спрос, скорее всего, будет падать.
— Мы прогнозируем рост цен на вторичном рынке жилья в зависимости от колебаний курса примерно на 20-30 процентов, — говорит Сергей Колосницын. — Вместе с этим уменьшится объем предложения примерно на 20 процентов, а спрос упадет минимум на 50 процентов.
Другие эксперты не склонны так драматизировать. «Все же влияние внешних событий я бы назвал краткосрочным — покупатели адаптируются к новым условиям, в том числе к повышению ипотечных ставок, и рынок недвижимости вернется к функционированию в штатном режиме, — уверен Сергей Шлома. — При этом мы скорректировали наши прогнозы на 2020 год: если ранее ожидалось, что увеличение числа сделок в сегменте вторичного жилья по сравнению с 2019 годом составит 20 процентов, то сейчас мы оцениваем этот показатель в 5-10 процентов».
Эксперты сходятся в одном: рынок вторичного жилья будет «лихорадить» до конца года. В дальнейшем ситуация должна стабилизироваться, однако цены, которые будут повышаться в течение всего 2020 года, скорее всего, уже не отыграют в сторону понижения.
Инфографика «РГ» / Александр Чистов / Евгения Мамонова
