После карантина жизнь в городской квартире больше не кажется такой уж замечательной. Для тех, кто задумался о переезде за город, мы подготовили инструкцию: с чего начать выбор дома и на что обращать внимание, как взять кредит на его покупку и застраховать для ипотеки.
Как выбрать дом
Технологии строительства и материалы
Это основные параметры, по которым стоит выбирать себе дом для будущей жизни. Кроме того, материал, из которого построен дом, влияет на стоимость страхового полиса для ипотеки и даже на само решение банка по ипотеке — об этом читайте ниже, в пунктах «Ипотека» и «Страхование ипотеки».
Основные материалы, из которых строят дома, — дерево и кирпич. Разберём их виды и особенности.
Каркасные дома — это лёгкие деревянные конструкции, как правило, самый дешёвый вариант из всех типов домов. Такие постройки часто заказывают у строительных фирм — можно использовать типовой проект или составить свой собственный, а модульные дома в будущем даже можно расширить за счёт присоединения новых частей. Надёжность и долговечность каркасных домов сильно зависят от технологии постройки и качества материалов: плохо построенные дома будут передавать вибрацию и слабо держать тепло, а хорошо построенные могут прослужить несколько десятков лет до первого капитального ремонта.
Дома из бруса и брёвен — дороже, но и основательнее каркасных построек. Технология строительства таких домов похожа на конструктор: бруски укладываются и подгоняются в пазы (прорези в брёвнах). После постройки должно пройти от полугода до года, чтобы дом прошёл усадку, только после этого можно приступать к внутренней отделке. Имейте это в виду, если собираетесь покупать недавно построенный дом из бруса.
Кирпичные дома — самые дорогие. Они хорошо держат тепло, защищают от шума и, в отличие от деревянных домов, гораздо меньше подвержены возгораниям. При выборе кирпичного дома нужно обращать внимание на фундамент: именно от него зависит устойчивость и долговечность здания.
Дома из газобетонных блоков и пеноблоков по своим преимуществам похожи на кирпичные, но при этом цена на такие дома ниже. Всё дело в материале: кирпич — натуральный камень, газобетон и пеноблок — искусственные. Из-за этого такие дома могут считаться менее экологичными.
Коммуникации и отопление
Водоснабжение
Удобнее всего покупать дом, к которому уже проведено центральное водоснабжение, — с ним не будет никаких проблем.
Альтернатива — электрический насос, который качает воду из скважины или колодца на участке. За таким насосом нужен уход: нужно регулярно менять фильтры, а если насос сломается, то придётся раскошелиться на его замену. Кроме того, водоснабжение будет зависеть от электричества: если его отключат, то воды в доме не будет.
Канализация
Если рассматривать частный дом как альтернативу жизни в городе, то стоит выбирать коттедж с центральной канализацией.
На участках, которые не подключены к центральным сетям, чаще всего используется септик — большая ёмкость с очистным сооружением, куда стекают сточные воды из дома. Примерно раз в год для очистки септика требуется вызывать ассенизаторов — это дополнительные траты и хлопоты. Кроме того, при неправильном использовании септик может забиться или испортиться.
Отопление
Для отопления дома обычно устанавливают газовый или электрический котёл — от него работают водяные радиаторы (проще говоря, батареи). Также можно использовать электрические конвекторы (обогреватели) или провести тёплый пол, который тоже будет работать от электричества. Ещё один вариант — дровяная печь. Это необязательно большое сооружение, как в старых домах и сказках, — современные печи могут быть довольно компактными.
|
Отопление |
Преимущества |
Недостатки |
|
Газ |
Низкая стоимость
Не зависит от наличия электричества — газ отключают реже |
Риски: газ может утечь, взорваться, загореться
Не рекомендуется использовать в деревянных домах |
|
Электричество |
Низкие риски |
Высокая стоимость
Если отключат электричество — будет холодно. Выход: поставить автономный генератор (например, дизельный) |
|
Печь |
Низкая стоимость или бесплатно (валежник и остатки от строительства)
Полная автономность |
Огнеопасность
Не рекомендуется использовать в деревянных домах
Много хлопот: нужно заготавливать или покупать дрова, вручную поддерживать обогрев |
Статус земельного участка
Две главные аббревиатуры, с которыми сталкиваются покупатели загородной недвижимости, — ИЖС и СНТ. Разберёмся, что они означают.
ИЖС — это индивидуальное жилищное строительство. На таких участках можно строить дома для жизни в течение всего года (правда, не выше трёх этажей). Они всегда находятся в населённых пунктах: сёлах, деревнях, коттеджных посёлках и так далее. У домов, построенных на участках с ИЖС, всегда есть точный адрес — а значит, в них можно зарегистрироваться.
СНТ — это садовое некоммерческое товарищество (то есть место, где находится участок, а не тип самого участка). Обычно в СНТ находятся огороды или дачи, и люди далеко не всегда живут там круглый год. СНТ находятся за пределами населённых пунктов, и есть вероятность, что у дома, построенного на участке в СНТ, не будет точного адреса — в таком случае зарегистрироваться в нём не получится.
Обычно вокруг участка ИЖС есть вся необходимая инфраструктура, скорее всего, проведены газ и электричество, центральный водопровод и канализация. В СНТ всё это делается за счёт самих участников товарищества. Зато участки в СНТ стоят гораздо дешевле, чем земля ИЖС.
Советы: на что обратить внимание при выборе участка
Транспортная доступность. Обратите внимание, насколько удобно будет добираться из дома до работы или центра города. Проложите маршрут на навигаторе в разное время суток, чтобы увидеть пробки на въезде в город и выезде из него. Узнайте, как часто ездит общественный транспорт — это можно посмотреть, к примеру, на Яндекс.Расписаниях и Яндекс.Транспорте.
Важно, чтобы к вашему дому подходила асфальтовая дорога. Иначе будет сложно проехать в межсезонье и дождливые дни, а о прогулках в «городской» обуви можно забыть. Кроме того, обратите внимание на дорогу от дома до остановки транспорта: насколько она удобная и хорошо ли освещается. Для этого лучше всего приехать на участок в тёмное время суток — наличие на дороге фонарей не обязательно говорит о том, что они работают.
Магазины и бытовые услуги. Посмотрите, есть ли в шаговой доступности от дома продуктовые магазины. Вы можете завести привычку закупать продукты в гипермаркете сразу на неделю вперёд — но всё равно магазин у дома будет большим преимуществом: всегда может понадобиться что-то срочно купить.
Школы, детские сады и поликлиники. Если дом расположен на участке ИЖС, то за всю инфраструктуру вокруг отвечает администрация населённого пункта — вероятно, в нём будут и детский сад, и школа. Другой вопрос, насколько вас устроит их качество. Посмотреть отзывы о школах и садах можно, к примеру, на Google-картах или Яндекс.Картах, на сайтах этих учреждений и в соцсетях.
В небольших населённых пунктах может не быть поликлиники и больницы, только кабинет фельдшера, а в СНТ скорая помощь может ехать очень долго — имейте это в виду.
Ежемесячные платежи. Если дом находится в коттеджном посёлке, скорее всего, помимо оплаты коммунальных услуг придётся также оплачивать расходы на обслуживание посёлка: охрану, вывоз мусора, уборку территорий, ремонт дорог, содержание спортивных и детских площадок. Эти расходы могут составлять тысячи, а иногда и десятки тысяч рублей в месяц.
В СНТ придётся заплатить взнос для вступления в товарищество и вносить регулярные членские взносы, которые пойдут на содержание дорог, уборку территорий и так далее. Если жители СНТ на голосовании решат, к примеру, заменить водопроводные трубы или проложить новую дорогу, то все эти траты будут поделены поровну между ними.
Сезонные проблемы. Иногда владельцы домов сталкиваются с подтоплениями участков — из-за паводка или особенностей почвы. Поэтому лучше всего выбирать новый дом в начале весны, когда начинает таять снег. Если такой возможности нет, почитайте новости о населённом пункте: вероятно, получится обнаружить заметки о наводнениях, оползнях и других неприятных событиях. Или опросите соседей — но не полагайтесь только на эти разговоры: соседи могут быть заинтересованы или, наоборот, не заинтересованы в том, чтобы вы купили участок.
Хорошо, если удастся застать участок в дождливое время: можно посмотреть, как ведут себя дороги и земля. Жители Подмосковья могут поискать информацию на сайте «Добродел»: там оставляют жалобы на проблемы в населённых пунктах. Часто недовольные (или, наоборот, довольные) отзывы можно найти в локальных группах в соцсетях или по геотегам.
Ипотека
Какие банки дают ипотеку на загородные дома
Мы изучили предложения банков из топ-20 по объёму ипотечного кредитования за 2019 год. Ипотека на загородные дома есть не во всех банках: например, такой продукт отсутствует в Альфа-Банке, Абсолют Банке и банке Россия, в банке Открытие можно взять кредит на жилой дом, но в качестве залога придётся оставить квартиру, а в Газпромбанке возможно оформить ипотеку только на жилой дом с земельным участком, который уже находится у банка в залоге и выставлен на торги.
Всего из топ-20 кредит на покупку загородного дома предлагают 12 банков. Причём ставки по такой ипотеке выше, чем на покупку городской недвижимости, а условия по первоначальному взносу — строже (для покупки квартиры обычно требуется 10–20% первоначального взноса, для покупки дома — 30–40%).
Ставки на покупку дома vs. ставки на покупку квартиры
|
Банк |
Мин. ставка по ипотеке на загородный дом (% годовых) |
Мин. ставка по ипотеке на квартиру, вторичный рынок (% годовых) |
|
Сбербанк |
8,5% |
8,1% |
|
ВТБ |
8,5% |
7,9% |
|
Россельхозбанк |
10,95% |
8,45% |
|
Росбанк |
8,39% |
6,89% |
|
Промсвязьбанк |
10,3% |
8,9% |
|
Банк Дом.РФ |
9,7% |
8,8% |
|
Райффайзенбанк |
12,75% |
8,49% |
|
Банк Возрождение |
8,95% |
7,95% |
|
Банк Санкт-Петербург |
12,7% |
9% |
|
Ак Барс Банк |
9,7% |
8,5% |
|
ТКБ |
10,99% |
9,99% |
|
СМП Банк |
10,79% |
8,29% |
Источник: сайты, калькуляторы и колл-центры банков, информация пресс-служб
Почему ставки на дома выше, чем на квартиры
Ставки на загородную недвижимость отличаются от ставок на квартиры-вторички в среднем на 1,7 процентного пункта. Самая внушительная разница — в Райффайзенбанке (4,26 процентного пункта), самая незначительная — в Сбербанке (0,3 процентного пункта).
Банки, опрошенные Сравни.ру, объясняют такую разницу в ставках тем, что загородные дома продать сложнее, чем квартиры, — на случай, если заёмщик не справится с кредитом, и банку придётся выставить на торги недвижимость. «Ставки на ипотеку на загородную недвижимость на рынке исторически выше, так как ликвидность таких объектов значительно ниже городских», — говорит руководитель направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников.
«По загородной недвижимости отсутствуют единые стандарты строительства, поэтому ликвидность залога здесь ниже, чем по многоквартирным домам, где технические характеристики регламентированы федеральным законодательством», — объясняет директор ипотечного бизнеса Банка ДОМ.РФ Игорь Ларин. «Загородная недвижимость — весьма широкое понятие, включающее в себя и дома, построенные по индивидуальным проектам, и типовые объекты в коттеджных посёлках», — подтверждает директор дирекции ипотечного кредитования банка ТКБ Вадим Пахаленко. По его словам, именно типовые дома банку легче оценивать и менее рискованно принимать в качестве залога.
На ликвидность загородной недвижимости влияет физическое состояние дома, наличие коммуникаций (газ, вода, канализация), удалённость участка от крупного населённого пункта и наличие развитого транспортного сообщения с ним, поясняют в пресс-службе банка Возрождение. «Кроме того, спрос на квартиры в крупных городах существенно выше: квартира стоит дешевле дома с участком, расположенным в городской черте с развитой инфраструктурой, — а жизнь в доме, построенном в отдалении, в большинстве случаев не предусматривает возможности иметь основные необходимые объекты инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники, супермаркеты) в шаговой доступности», — рассказывает сотрудник пресс-службы.
Ещё одной причиной, по которой банки повышают ставки, могут быть более высокие риски. «Загородная недвижимость, как правило, не последнее имущество заёмщика, поэтому качество обслуживания долга по таким займам существенно ниже в целом по рынку», — объясняют в пресс-службе банка Санкт-Петербург.
Выбрать ипотеку на загородный дом
Калькулятор Сравни.ру
На какие дома можно оформить ипотеку
Ставка по ипотеке не зависит от типа, конструкции или материала, из которого построен загородный дом, утверждают представители Ак Барс Банка, Сбербанка и банка Возрождение. Однако все опрошенные нами банки так или иначе предъявляют требования к домам, которые они берут в залог у заёмщика, — и если дом не соответствует этим требованиям, то ипотеку на него не дадут.
Так, в Росбанке в залог берут только те дома, которые пригодны для круглогодичного проживания. Важно наличие подъездной дороги, электроснабжения, центральной или локальной канализации, систем отопления (в том числе автономных). А сам дом не должен находиться на землях особо охраняемых природных территорий.
В Райффайзенбанке правила такие: дом должен быть с бетонным, каменным или кирпичным фундаментом (каркасный дом на сваях не подойдёт), основной строительный материал стен — бетон, кирпич или строительные блоки, древесина (клеёный брус или бревно) или их возможная комбинация. Нужно подключить коттедж к действующим электрическим сетям, паровым, газовым или электрическим системам отопления и системам круглогодичного холодного водоснабжения. Внутри дома должен быть санитарный узел и отделка (или дом должен быть готов к отделке). Сам дом построен не раньше 2000 года, а его площадь — не больше 300 квадратных метров. Также потребуется точный (не ориентировочный) адрес с названием улицы и номера дома. Похожие требования к загородной недвижимости и у банка Возрождение.
ВТБ не кредитует дачи, постройки в СНТ и земельные участки. Дом должен находиться не более чем в 30 километрах от ближайшего города, где есть подразделение банка. У банка есть требования к материалу стен, наличию коммуникаций, сроку постройки объекта (не должен превышать 20 лет) и так далее.
Среди требований ТКБ — обязательное подключение объекта недвижимости к системе отопления и водоснабжения. «В противном случае в течение ближайшей зимы объект вымерзнет, и его ликвидность в качестве предмета залога резко снизится», — поясняет Вадим Пахаленко. Кроме того, банк не принимает в залог деревянные дома и легковозводимые конструкции (к которым, например, относятся каркасные дома), а этажей в постройке должно быть максимум три.
Страхование ипотеки
Тем, кто покупает дом в ипотеку, помимо большей переплаты по кредиту придётся дополнительно потратиться на страховку. Стоимость страхового полиса для загородного дома гораздо выше, чем для городских квартир. В среднем страховые компании, опрошенные Сравни.ру, заявляют о разнице в тарифах в два-три раза. К примеру, при равных начальных условиях страхование квартиры для ипотеки в СОГАЗ обойдётся в 7800 ₽, а деревянного дома — в 31 200 ₽ (данные калькулятора на сайте страховой компании).
«Разница в тарифах связана с разной убыточностью по этим видам недвижимости», — объясняет заместитель начальника управления андеррайтинга имущества физических лиц СК «Росгосстрах» Юлия Горелик. По загородным домам чаще происходят крупные убытки (в основном из-за пожаров), а по квартирам обычным делом являются заливы или кражи, по которым выплаты не такие высокие, как по пожарам, приводит примеры эксперт.
По данным СК «Сбербанк страхование», повышенные риски в загородных домах обусловлены большей вероятностью таких событий, как затопление в результате наводнения, поджог, аварии оборудования. Также частные дома подвержены более скорому естественному износу, чем многоквартирные дома.
Разница в страховках для каменных и деревянных домов
Стоимость страховок отличается не только для городских квартир и загородной недвижимости, но и для разных типов домов. Самый важный параметр, который влияет на размер тарифа, — материал, из которого построен дом. От него зависит размер ущерба при возникновении основного риска для страховых компаний — пожара.
Стоимость страхования домов напрямую зависит от того, какие материалы использованы для его строительства: горючие (например, дерево) или негорючие (кирпич, бетон, камень). «Тариф учитывает статистику заявленных претензий и размер средней выплаты. Дома из горючих материалов, по статистике, более рисковый сегмент, и страховая компания повышающими коэффициентами нивелирует высокие риски», — рассказывает заместитель начальника управления розничного страхования РЕСО-Гарантия Елена Бочкарева.
«Дерево, даже если оно обработано соответствующими средствами, существенно более горючий и менее долговечный материал, чем кирпич и другие», — говорит директор департамента андеррайтинга и управления продуктами страховой компании «Согласие» Андрей Ковалёв. Также следует учитывать особенности устройства электрической проводки, наличие источников открытого огня (например, камины, печи, газовые плиты), — эти факторы также могут привести к страховому событию. «В каменных домах и вероятность события, и скорость распространения огня, и итоговый ущерб, как правило, ниже», — заключает эксперт.
Каменный дом при возникновении возгорания вряд ли сгорит полностью. А вот при пожаре в деревянном доме, как правило, наступает «полная гибель» строения, подтверждает Юлия Горелик из СК «Росгосстрах».
Кроме того, деревянные дома и постройки с деревянными перекрытиями имеют меньший срок службы и больше подвержены влиянию влаги, сообщают в СК «Сбербанк страхование».
В результате этого страховые полисы на деревянные дома выходят существенно дороже, чем на каменные и бетонные постройки. По данным СК «Согласие», тарифы между домом из дерева и камня отличаются в среднем в 2–2,5 раза.
Что обязательно нужно включить в страховку
1. Отделку
Абсолютно точно нужно страховать отделку, инженерное оборудование и всё, что находится в доме, поскольку они страдают чаще всего.
2. Риск пожара и наводнения
Самое распространённое, что случается с загородными домами, — они горят и их заливает. Застраховаться от этого нужно в любом случае, даже за дополнительную плату.
При оформлении страховки важно задавать вопросы страховому агенту. Например, «если из камина что-то выпадет, это будет страховым случаем?» или «если труба перегреется — это страховой случай?», получив ответ, нужно проверить это в проекте полиса и Правилах страхования выбранной страховой компании.
Автор: Анна Левочкина
