Что выгоднее: ипотека vs. аренда квартиры

Что выгоднее: ипотека vs. аренда квартиры

Прошлой осенью мы подсчитали, что выгоднее взять ипотеку, а не арендовать жильё и копить на вкладе для покупки квартиры. За это время многое поменялось: и стоимость квартир, и ставки по ипотеке, и доходность вкладов. Мы выяснили, что выгоднее сегодня, и добавили ещё один сценарий: аренда или покупка при условии, что у вас уже есть собственное жильё.

Сценарий 1. У вас нет собственного жилья

Предположим, вы стоите перед выбором: купить двухкомнатную квартиру или арендовать «двушку» и откладывать часть денег на покупку жилья в будущем. Средняя стоимость покупки двухкомнатной квартиры в Москве — 10,7 миллиона ₽, аренды —  43 тысячи ₽ в месяц.

В обоих случаях мы будем считать, что у вас уже есть 2 миллиона ₽ в виде накоплений. Это около 20% от стоимости квартиры для первоначального взноса по ипотеке.

Купить квартиру в ипотеку

Средняя ставка по ипотеке на апрель 2020 года — 8,32% годовых. Предполагаемый уровень инфляции — 4%. Допустим, эти данные не будут меняться со временем.

Если в таких условиях взять ипотеку на 5 лет, то ежемесячный платёж составит 177 656 ₽, а переплата — 1 959 383 ₽. Если срок ипотеки составит 10 лет, то ежемесячный платёж будет 106 939 ₽, а переплатить придётся 4 132 701 ₽. Если выплачивать ипотеку в течение 15 лет, то ежемесячный платёж составит 84 656 ₽, переплата — 6 537 984 ₽.

Снимать квартиру и копить

Допустим, что часть тех денег, которые вы могли бы потратить на ежемесячный платёж по ипотеке, вы будете отдавать за аренду квартиры, а остальное — отправлять на пополняемый вклад с капитализацией процентов. Средняя ставка по вкладам сейчас — 5% годовых. При наших условиях за 5 лет вам удастся накопить 11 588 835 ₽, за 10 лет — 13 157 939 ₽, за 15 лет — 15 319 078 ₽.

Читайте также »   10 кредитов наличными с низкой ставкой

На эти же деньги вместо вклада можно покупать облигации федерального займа (ОФЗ — наименее рискованная инвестиция) на индивидуальном инвестиционном счёте (ИИС). Средняя доходность ОФЗ в 2020 году — 6%. На ИИС каждый год можно получать налоговый вычет — 13% от суммы на счёте, но не больше 52 тысяч ₽. В таком случае за 5 лет можно заработать больше: 12 171 903 ₽, за 10 лет — 14 620 916 ₽, за 15 лет — 18 017 877 ₽.

Выводы

При текущих ставках по вкладам и ипотеке выгоднее купить жильё на заёмные деньги, а не арендовать квартиру и откладывать сбережения. С учётом инфляции квартира подорожает, и её не удастся купить на накопления ни в одном из случаев, для которых мы составили расчёты.

Узнать ставки по ипотеке в разных банках

Калькулятор Сравни.ру

Сценарий 2. У вас есть собственное жильё, но вы хотите переехать в квартиру побольше

Например, вы живёте в однокомнатной квартире стоимостью 6 миллионов ₽ (это средняя стоимость «однушки» в Москве). Квартира у вас в собственности, и вы можете её свободно продать — или сдавать в аренду. Вы задумали переехать в квартиру побольше.

Продать свою квартиру и купить новую

В среднем двухкомнатная квартира в Москве стоит 10,7 миллиона ₽. Если продать свою квартиру за 6 миллионов ₽, эти деньги можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке (то есть всего у банка придётся занять 4,7 миллиона ₽). Средняя ставка на апрель 2020 года — 8,32% годовых, а предполагаемый уровень инфляции — 4% (допустим, эти данные не будут меняться со временем).

Читайте также »   Как сэкономить на билете в театр

Если в таких условиях взять ипотеку на пять лет, то ежемесячный платёж по ипотеке составит 95 975 ₽, а переплата — 1 058 517 ₽. Если платить за ипотеку в течение 10 лет, то ежемесячный платёж будет 57 772 ₽, переплата — 2 232 608 ₽. Если срок ипотеки составит 15 лет, то платить за неё придётся 45 733 ₽ в месяц, а переплата в таком случае составит 3 532 015 ₽.

Сдавать свою квартиру и арендовать жильё

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве — 30 тысяч ₽, а двухкомнатной — 43 тысячи ₽. Если сдавать свою квартиру и арендовать жильё побольше, то доплачивать придётся 13 тысяч ₽.

Предположим, у вас на руках есть 95 975 ₽. В первом случае вы отправляли бы их на ежемесячный платёж по ипотеке. Во втором — 13 тысяч ₽ из этих денег уйдёт на доплату за аренду квартиры, а оставшиеся 82 975 ₽ вы ежемесячно будете отправлять на пополняемый вклад с капитализацией процентов по ставке 5% годовых. Тогда за 5 лет вы заработаете на вкладе 5 666 018 ₽.

На эти же деньги вместо вклада можно покупать ОФЗ на ИИС. Средняя доходность ОФЗ в 2020 году — 6%. На ИИС каждый год можно получать налоговый вычет — 13% от суммы на счёте, но не больше 52 тысяч ₽. В таком случае за 5 лет можно заработать чуть больше: 6 048 466 ₽.

По аналогии рассчитаем данные для накоплений вместо ипотеки в течение 10 и 15 лет.

Читайте также »   История и современность российского виноделия. Сможет ли новый закон что-то изменить в отрасли?

Выводы

Если у вас в собственности есть однокомнатная квартира, выгоднее будет сдавать её в аренду, самим снимать жильё побольше, а свободные деньги откладывать на вклад или покупать облигации на ИИС. К концу срока наших расчётов во всех трёх случаях (5, 10 или 15 лет) суммы сбережений хватит, чтобы продать оставшуюся в собственности однокомнатную квартиру и без доплат купить двухкомнатное жильё.  

Что нужно иметь в виду

В реальной жизни наиболее выгодный вариант зависит от дохода семьи, региона проживания, возможности получить более льготные условия — например, социальную ипотеку. Учесть их все в одном тексте невозможно. Также невозможно предугадать, что будет происходить со стоимостью жилья и аренды, ставками по вкладам и ипотеке, доходностью ОФЗ и ИИС.

Как мы считали

Средняя стоимость продажи и аренды двухкомнатной квартиры в Москве указана по данным сервиса Domofond.ru за май 2020 года. Ставка по ипотеке на апрель 2020 года — 8,32% (по данным Дом.РФ). Ставка по вкладу — 5,01% (по данным ЦБ РФ на 1 декаду июня 2020 года). Средняя доходность ОФЗ на ИИС — 6% + 13% в год от суммы на счёте (налоговый вычет; максимум 52 тысячи ₽). Предполагаемый уровень инфляции — 4%, по расчётам ЦБ РФ. Для подсчёта переплаты по ипотеке использовался калькулятор irn.ru, доходности по вкладу — fincalculator.ru. Полученные цифры округлялись до рублей. Предполагалось, что ставки по ипотеке, вкладам, инфляция и доходность ОФЗ не будут меняться в течение 5, 10 и 15 лет. На самом деле они могут вырасти или снизиться на любую величину, это невозможно спрогнозировать. При других исходных данных результат исследования может отличаться от указанного в этой статье.

Автор: Анна Левочкина, коллаж — Ламия Аль Дари
Источник

Ссылка на основную публикацию
Все материалы сайта носят исключительно ознакомительный характер и не являют собой публичную оферту, которая определяется ст. №437 ГК РФ. Сайт не имеет отношения к деятельности банка и носит исключительно информационно-справочный характер.