Фото: Сергей Михеев
Жилищный вопрос — один из самых важных для россиян. Новых домов в нашей стране строится много. В 2019 году в общей сложности было введено в эксплуатацию 80,3 млн квадратных метров — на 5% больше, чем год назад. Лидерами стали Московская область и Москва, Краснодарский край, Санкт-Петербург, Татарстан. Но не всем покупка жилья по-прежнему доступна, даже в ипотеку. Снижение себестоимости строительства должно решить проблему.
Приземление метра Текст: Марина Трубилина
Председатель правительства Михаил Мишустин заявил, что нужно снижать стоимость жилищного строительства для повышения доступности ипотеки. Для этого он предложил создать дополнительные стимулы для развития жилищного строительства. В частности, повышать эффективность использования земли, обеспечивать своевременную инженерную подготовку территории. По словам премьера, необходимо больше использовать современные технологии и упрощать доступ компаний на строительный рынок.
По мнению президента Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антона Глушкова, сильнее всего снизить себестоимость жилья может подготовка инфраструктуры участков под застройку. «Сейчас около 7-8% цены квадратного метра жилья — это стоимость инженерных присоединений и создания транспортной инфраструктуры», — говорит Глушков
Осложнила ситуацию реформа на рынке долевого строительства. Раньше застройщик мог перераспределять средства между несколькими своими объектами: брать деньги с домов, которые уже почти построены и хорошо продаются, и тратить их на подготовку инфраструктуры для следующего дома. «Сейчас у застройщика такой возможности нет: он работает в рамках бюджета проекта конкретного жилого дома. Чтобы построить первый дом в микрорайоне, вся магистральная инфраструктура должна быть уже готова, без этого не может существовать дом. Но той рентабельности, которую компания может получить из одного проекта, точно недостаточно для обеспечения магистральной инфраструктуры», — подчеркивает Глушков. Если подготовкой участков — прокладкой водопроводных сетей, сетей отопления и канализации, созданием транспортной инфраструктуры — частично или полностью займутся местные власти, это может снизить стоимость квадратного метра на те самые 7-8%.
Еще один способ увеличить объемы жилищного строительства — предоставить для застройки участки, находящиеся в федеральной собственности. «Сейчас почти в любом муниципалитете с учетом действующих ограничений очень сложно найти свободные земельные участки, которые можно предлагать застройщикам. Даже в малых городах их уже нет. Вместе с тем большое количество земель остается в собственности различных федеральных ведомств — к примеру, минобороны, минобразования. Эти участки нередко пустуют, используются ненадлежащим образом. Конечно, их нужно вовлекать в оборот», — уверен Глушков.
Второй «блок» мер, которые могут снизить стоимость жилья, связан с финансовой стороной строительства. Чем дешевле новостройки и доступнее ипотека, тем больше спрос. А растущий спрос на жилье позволяет снижать себестоимость строительства. Застройщики сейчас, получая в банке кредит на проект, платят за него по двум схемам. Помимо базовой ставки по кредиту есть специальная ставка — за заемные средства, равные тем, что лежат на эскроу-счете, застройщик платит банку примерно вдвое меньший процент. Чем больше дольщиков вложились в проект, тем дешевле кредит застройщику. Если квартиры расхватывают как горячие пирожки — сокращается срок кредита, застройщик опять же выигрывает на процентах.
По оценке ДОМ.РФ, ипотека по ставке в 9% доступна 47% российских семей. Когда ставки по ипотеке снизятся до 8%, доступность ипотеки вырастет до 60%. Кстати, это примерно совпадает с общемировой практикой, которая свидетельствует, что снижение ставки по ипотеке на один процент приводит к увеличению спроса на квартиры на 10%. По мнению ДОМ.РФ, в 2020 году ожидается выдача 1,5-1,6 млн ипотечных кредитов на 3,4 трлн рублей. Средняя ставка выдачи опустится ниже 8,7%, причем достичь этого показателя удастся уже в первом полугодии 2020-го.
Величина ставки по ипотеке зависит в том числе от стоимости денежных средств, отмечает Глушков. «Сейчас 6% — это стоимость денег, проценты, под которые банки занимают деньги на межбанковском рынке. И 3% — связаны исключительно с администрированием кредита, с работой с документами у заемщика. Возможность снижения ставки — в пределах вот этих 3%», — говорит он. «Снизить стоимость фондирования для банков позволит развитие рынка ипотечных облигаций. Сократить операционные издержки банков по выдаче ипотеки позволят меры по стандартизации и цифровизации ипотеки, а также развитие электронной закладной. В совокупности эти меры позволят снизить ставку на 1-1,5 процентных пункта», — полагает Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра ДОМ.РФ.
Застройщики готовы внедрять инструменты, связанные со снижением оценки рисков, которые закладываются в эту процентную маржу, говорит директор департамента финансов ГК «Инград» Петр Барсуков: «Определенные резервы существуют и в системе оценки кредитоспособности клиентов и снижения стоимости операционных процессов, которые связаны с выдачей ипотеки. Они связаны с вопросами цифровизации и оптимизацией процессов обмена информацией».
Цитата
Председатель правительства Михаил Мишустин:
«Нужно создавать дополнительные стимулы для развития жилищного строительства, значительно повышать эффективность использования земли, обеспечивать своевременную инженерную подготовку территории. Следует также активнее использовать пустующие земельные участки, в том числе из федеральной собственности, для жилищного строительства»
ИНФОГРАФИКА «РГ» / АНТОН ПЕРЕПЛЕТЧИКОВ / ЕЛЕНА БЕРЕЗИНАКомментарии
Андрей Грудин, председатель Клуба инвесторов Москвы:
— Проведение реформы в строительстве и переход на проектное финансирование привели к росту стоимости проектов для застройщиков. Это произошло из-за запрета использования средств дольщиков и роста в 2,5 раза объема требуемого банковского финансирования для строительства. В 1,7 раза увеличился объем собственных средств застройщика, необходимых для проведения всех работ. Возврат же денег из проекта происходит в 1,5 раза медленнее. Таким образом, существенно увеличивается «стоимость денег» для застройщиков, им приходится поднимать стоимость метра. Только за последний год стоимость жилья на первичном рынке выросла на 10-15%.
На ипотеку могут претендовать около 40 млн человек в стране. Но, по оценке экспертов, средняя зарплата позволяет решить квартирный вопрос с помощью кредита жителям только 18 регионам страны. Если даже снизить ипотечную ставку всего на 1%, покупательская способность уже вырастет на 10%, а при уровне ставки кредита до 5% — количество регионов со средней зарплатой, необходимой для предоставления ипотеки, возрастает до 33, охватив 65 млн жителей. Вовлечение 10 млн человек позволяет увеличить спрос на 150 млн кв. м в текущих ценах.
По мнению инвестиционного сообщества и участников строительного рынка, комфортная ставка ипотеки в регионах России должна составлять менее 3,5%. Учитывая, что стимулирование рынка состоит не только в снижении ипотечной ставки, но и в повышении доходов граждан, размер максимальной и комфортной ставки исходя из планов и потенциальных темпов роста экономики будет стремиться к 5%.
Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК:
— С точки зрения девелопера, снижение ключевой ставки ЦБ с последующим снижением ипотечных ставок банков является для нас крайне благоприятным фактором. По практике предыдущих лет мы просчитали, что снижение ее на 1 процентный пункт увеличивает покупательскую способность на 10%.
Петр Исаев, коммерческий директор Capital Group:
— Снижение ипотечных ставок будет стимулировать спрос, потому что расширит возможности тех, кто хочет изменить жилищные условия — это касается как и самого решения покупки в целом, так и характеристики приобретаемой квартиры (площадь, расположение и пр.). Снижение ставок даст гибкость, больший выбор. Стоит отметить и важность также применения мер семейной поддержки: различные дополнительные программы по субсидированию ипотеки для семей и средства материнского капитала, которые с этого года будут получать семьи и при рождении первого ребенка, позволят покупателям рассчитывать на большие суммы кредита и выбирать квартиру большей площади. Безусловно, снижение ставок простимулирует спрос: при принятии соответствующих решений и с учетом в том числе специальных программ субсидирования ипотеки за счет застройщика рынок получит потенциал к росту.
Подготовила Любовь Проценко
Проекты
Как в регионах снижают себестоимость строительства
Белгородский жилищный проект под названием «Новая жизнь» предоставил молодым специалистам квартиры в ипотеку на пять лет под 3% годовых. Цена квадратного метра квартиры оказалась гораздо ниже среднерыночной: 37 тысяч рублей против 45-50 тысяч. «Лифтов в домах нет, балконов тоже. Это позволило существенно снизить стоимость строительства», — признавался руководитель дирекции Юго-Западного микрорайона Александр Славкин.
В Костромской области в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье» были созданы три жилищно-строительных кооператива: «Новый дом», «Здоровье» и «Молодежный». Стоимость квадратного метра в них составила 26-29 тысяч рублей. «Для снижения стоимости квартир администрация города Костромы разработала меры социальной поддержки в виде субсидии, возмещающей ЖСК «Молодежный» стоимость арендной платы за земельный участок, предназначенный для строительства жилого дома», — рассказали в мэрии города. Сейчас помимо Костромы земля для нужд ЖСК выделена еще в десяти муниципальных образованиях региона. Благодаря мерам господдержки и предоставлению льготных участков под жилье средняя цена жилья при таком строительстве получается в полтора-два раза ниже рыночной и составляет около 30 тысяч рублей за кв.м.
В Ленинградской области один из застройщиков вложил 50 миллионов рублей в модернизацию Киришского ДСК в Ленинградской области. «В такую кругленькую сумму обошелся комплекс мероприятий, связанных со строительством и запуском новой линий по выпуску ЖБИ индустриального изготовления для жилищного домостроения, — рассказал «РГ» директор по строительству Алексей Булдин. — Она позволит увеличить производственную мощность предприятия, но основной плюс — в выпуске изделий с идеальной геометрией и высоким качеством поверхности. В среднесрочной перспективе это приведет к снижению себестоимости строительства».
Подготовили Анна Скрипка, Анна Скудаева, Мария Голубкова
С поправкой на конкурс Текст: Любовь Проценко
Марат Хуснуллин обещает учесть мнения россиян при подготовке предложений по снижению ставок. Фото: Сергей Михеев
— Для ускорения темпов строительства жилья в России необходимо изменить законодательство, предложения по поправкам уже подготовлены.
Дело в том, что эта работа по увеличению строительства жилья в России совпала с переходом на эксроу-счета, цель которых — борьба с недобросовестными застройщиками. Деньги от покупателей жилья идут не напрямую фирмам, а через банки. Понятно, что банки за управление ими закладывают свою маржу, в итоге метр становится дороже, и платит за это покупатель. Чем выше цена «квадрата», тем меньше людей могут позволить купить себе новую квартиру. Значит, надо работать с банками, чтобы они снижали цены на ипотеку.
Во-вторых, есть проблема с землей под новостройки. В одних регионах она вся в частной собственности, в других — свободных площадок нет. Надо находить их. В-третьих, сейчас для получения разрешения на строительство требуется преодолеть множество административных барьеров. Каждый барьер — потеря времени. В стройке же скорость прямо влияет на экономику. Чем дольше строим, тем дороже. Чем быстрее, тем дешевле. Поэтому сделаем все для того, чтобы строить быстрее.
Что касается отечественной стройотрасли, промышленность стройматериалов у нас одна из немногих отраслей, благодаря которой доля импорта в строительстве очень серьезно сокращается. Но заниматься ею тоже надо, потому что инвестиции туда идут небольшие, у бизнеса не хватает денег на модернизацию и новое строительство. С министерством промышленности мы уже договорились, что будем вместе думать, как стимулировать развитие отрасли.
Ценообразование в строительстве сейчас нельзя назвать объективным. В регионах разброс по ценам очень большой. Неправильное ценообразование — это неправильное определение цены контракта на старте. Когда в регионах на огромное количество конкурсов никто не выходит, это говорит о том, что цена определена неправильно. Нужно понять, какие есть административные барьеры — иногда перебросить одну строчку в бюджете занимает месяцы. Есть вопросы, связанные с подключением к инженерным сетям. Есть вопрос с низким качеством проектирования. Строительной отрасли необходимо переходить на международные стандарты формирования стоимости при активном использовании BIM-проектирования (технология информационного моделирования зданий. — «РГ»).
Среди задач — проработка нормативной базы и освобождение стройки от излишних ограничений, кардинальное изменение подхода к ценообразованию. Кроме того, существует серьезный вопрос по аварийному жилью и капремонту — необходимо еще раз оценить ситуацию и поднять вопрос увеличения объема финансирования капитального ремонта.
Возможность для снижения ставки по ипотеке в России есть, планируется проработать различные варианты. Многие задают вопрос стоимости страхования жилья, что является обязательным условием при получении ипотеки, везде разные ставки. Может быть, стоит прийти к одной ставке, и это приведет к снижению. Еще один фактор, который мог бы снизить ставки, связан с фондированием. Если изменить нормативы по фондированию, то стоимость денег будет более дешевой.
При подготовке предложений по снижению кредитных ставок будут учтены ответы россиян об условиях их ипотеки. Изучение этих данных поможет сделать ипотечное кредитование в стране более доступным.
Также серьезным является вопрос рефинансирования. Возможность есть, но физически рефинансирование делать достаточно сложно. На самом деле есть системные вопросы, которые нужно принять на уровне страны, а есть вопросы организационно-настроечные, поэтому наша задача — найти подходы совместно с Центробанком и минстроем. Для решения этого вопроса необходима системная работа.
Эволюция квартиры Текст: Марина Трубилина
Большие квартиры — для больших семей, одиночкам не нужны огромные площади. Фото: EPA
В 2010-е годы клиенты стали больше ценить необычные архитектурные решения в части остекления зданий. Появился спрос на квартиры с панорамными, французскими, угловыми и ленточными окнами, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее словам, в 1990-е годы первым платежеспособным и очень ограниченным по численности покупателям нравились здания с индивидуальной архитектурой, с собственной инфраструктурой (рестораном, бассейном и фитнес-клубом). Они интересовались огромными площадями квартир — от 150 кв. м и больше. Новостройки 2000-х, когда на рынок пришел «массовый» покупатель, подросли вверх, в них появились квартиры с кухнями площадью в 10-15 «квадратов» и больше. В 2010-е покупатели «детализировали» требования к современным планировкам. Возник спрос на квартиры европейского формата — с объединенными кухней и гостиной. Появились дополнительные санузлы, гардеробные, террасы, спальни с отдельным санузлом.
Пропадает интерес к квартирам без отделки, в том числе в домах премиум-класса: покупатели перекладывают отделку на застройщика, чтобы не слушать месяцами строительный шум после новоселья. «При выборе элитного жилья важным стало не только наличие кондиционирования, качественных лифтов, но и установка систем очистки воды, увлажнения воздуха, персональный лифт для пентхауса», — говорит директор департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрей Соловьев.
Пропадает интерес к квартирам без отделки, в том числе в домах премиум-класса
В 1970-е годы «классикой жанра» были квартиры в стандартных панельных домах — 45-метровые однокомнатные, «двушки» по 48-52 кв. м и «трешки» по 70-80. По словам члена правления Союза архитекторов России, первого вице-президента московского отделения Международной академии архитектуры Юрия Виссарионова, сейчас мы возвращаемся к этим, по сути «европейским» стандартам. Причины «съеживания» квартир и в финансовых возможностях покупателей, и в более рациональном их взгляде на жилье. Большие квартиры — для больших семей, бездетным парам или одиночкам не нужны огромные площади. «К тому же рынок жилья становится более динамичным — жилье уже не покупают на всю жизнь. По мере улучшения благосостояния человек перемещается в следующую квартиру», — указывает Виссарионов.
Ссуда с правом перевыдачи Текст: Роман Маркелов
Глава Банка России Эльвира Набиуллина заявляла, что все законодательные условия для успешного рефинансирования созданы. «Но мы слышим жалобы о том, что люди обращаются в банк, просят рефинансировать кредит по пониженной ставке — им отказывают», — отмечала глава ЦБ. При этом она посетовала, что не все заемщики знают о возможности рефинансирования ипотеки в другом банке. «Здесь нужно дополнительное информирование. И еще раз мы хотим посмотреть, есть ли какие-то ограничения в законодательстве или в регулировании, которые сделают для людей это простым», — рассказывала Набиуллина.
Рефинансирование ипотеки — это выдача нового жилищного кредита, поэтому требования к клиенту те же, что и при выдаче первичного кредита. Наиболее распространенная причина отказа — плохая кредитная история заемщика, говорит замруководителя «Росбанк Дом» Алексей Просвирин. Среди других причин — невысокий доход, предоставление недостоверных данных или возраст.
Кроме того, могут не рефинансироваться ранее уже реструктурированные кредиты, валютная ипотека или ипотека с погашенным материнским капиталом.
Цитата
Фото: Евгений Биятов/РИА Новости
Эльвира Набиуллина, Глава Банка России:
«Мы слышим жалобы о том, что люди обращаются в банк, просят рефинансировать кредит по пониженной ставке — им отказывают»
