Цена в квадрате

 Цена в квадрате

Фото: Сергей Михеев

Жилищный вопрос — один из самых важных для россиян. Новых домов в нашей стране строится много. В 2019 году в общей сложности было введено в эксплуатацию 80,3 млн квадратных метров — на 5% больше, чем год назад. Лидерами стали Московская область и Москва, Краснодарский край, Санкт-Петербург, Татарстан. Но не всем покупка жилья по-прежнему доступна, даже в ипотеку. Снижение себестоимости строительства должно решить проблему.

Приземление метра Текст: Марина Трубилина

Председатель правительства Михаил Мишустин заявил, что нужно снижать стоимость жилищного строительства для повышения доступности ипотеки. Для этого он предложил создать дополнительные стимулы для развития жилищного строительства. В частности, повышать эффективность использования земли, обеспечивать своевременную инженерную подготовку территории. По словам премьера, необходимо больше использовать современные технологии и упрощать доступ компаний на строительный рынок.

По мнению президента Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антона Глушкова, сильнее всего снизить себестоимость жилья может подготовка инфраструктуры участков под застройку. «Сейчас около 7-8% цены квадратного метра жилья — это стоимость инженерных присоединений и создания транспортной инфраструктуры», — говорит Глушков

Осложнила ситуацию реформа на рынке долевого строительства. Раньше застройщик мог перераспределять средства между несколькими своими объектами: брать деньги с домов, которые уже почти построены и хорошо продаются, и тратить их на подготовку инфраструктуры для следующего дома. «Сейчас у застройщика такой возможности нет: он работает в рамках бюджета проекта конкретного жилого дома. Чтобы построить первый дом в микрорайоне, вся магистральная инфраструктура должна быть уже готова, без этого не может существовать дом. Но той рентабельности, которую компания может получить из одного проекта, точно недостаточно для обеспечения магистральной инфраструктуры», — подчеркивает Глушков. Если подготовкой участков — прокладкой водопроводных сетей, сетей отопления и канализации, созданием транспортной инфраструктуры — частично или полностью займутся местные власти, это может снизить стоимость квадратного метра на те самые 7-8%.

Еще один способ увеличить объемы жилищного строительства — предоставить для застройки участки, находящиеся в федеральной собственности. «Сейчас почти в любом муниципалитете с учетом действующих ограничений очень сложно найти свободные земельные участки, которые можно предлагать застройщикам. Даже в малых городах их уже нет. Вместе с тем большое количество земель остается в собственности различных федеральных ведомств — к примеру, минобороны, минобразования. Эти участки нередко пустуют, используются ненадлежащим образом. Конечно, их нужно вовлекать в оборот», — уверен Глушков.

Второй «блок» мер, которые могут снизить стоимость жилья, связан с финансовой стороной строительства. Чем дешевле новостройки и доступнее ипотека, тем больше спрос. А растущий спрос на жилье позволяет снижать себестоимость строительства. Застройщики сейчас, получая в банке кредит на проект, платят за него по двум схемам. Помимо базовой ставки по кредиту есть специальная ставка — за заемные средства, равные тем, что лежат на эскроу-счете, застройщик платит банку примерно вдвое меньший процент. Чем больше дольщиков вложились в проект, тем дешевле кредит застройщику. Если квартиры расхватывают как горячие пирожки — сокращается срок кредита, застройщик опять же выигрывает на процентах.

По оценке ДОМ.РФ, ипотека по ставке в 9% доступна 47% российских семей. Когда ставки по ипотеке снизятся до 8%, доступность ипотеки вырастет до 60%. Кстати, это примерно совпадает с общемировой практикой, которая свидетельствует, что снижение ставки по ипотеке на один процент приводит к увеличению спроса на квартиры на 10%. По мнению ДОМ.РФ, в 2020 году ожидается выдача 1,5-1,6 млн ипотечных кредитов на 3,4 трлн рублей. Средняя ставка выдачи опустится ниже 8,7%, причем достичь этого показателя удастся уже в первом полугодии 2020-го.

Величина ставки по ипотеке зависит в том числе от стоимости денежных средств, отмечает Глушков. «Сейчас 6% — это стоимость денег, проценты, под которые банки занимают деньги на межбанковском рынке. И 3% — связаны исключительно с администрированием кредита, с работой с документами у заемщика. Возможность снижения ставки — в пределах вот этих 3%», — говорит он. «Снизить стоимость фондирования для банков позволит развитие рынка ипотечных облигаций. Сократить операционные издержки банков по выдаче ипотеки позволят меры по стандартизации и цифровизации ипотеки, а также развитие электронной закладной. В совокупности эти меры позволят снизить ставку на 1-1,5 процентных пункта», — полагает Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра ДОМ.РФ.

Читайте также »   Путин поручил больше тестировать на коронавирус

Застройщики готовы внедрять инструменты, связанные со снижением оценки рисков, которые закладываются в эту процентную маржу, говорит директор департамента финансов ГК «Инград» Петр Барсуков: «Определенные резервы существуют и в системе оценки кредитоспособности клиентов и снижения стоимости операционных процессов, которые связаны с выдачей ипотеки. Они связаны с вопросами цифровизации и оптимизацией процессов обмена информацией».

Цитата

 Цена в квадрате

Председатель правительства Михаил Мишустин:

«Нужно создавать дополнительные стимулы для развития жилищного строительства, значительно повышать эффективность использования земли, обеспечивать своевременную инженерную подготовку территории. Следует также активнее использовать пустующие земельные участки, в том числе из федеральной собственности, для жилищного строительства»

 Цена в квадрате

ИНФОГРАФИКА «РГ» / АНТОН ПЕРЕПЛЕТЧИКОВ / ЕЛЕНА БЕРЕЗИНАКомментарии

Андрей Грудин, председатель Клуба инвесторов Москвы:

— Проведение реформы в строительстве и переход на проектное финансирование привели к росту стоимости проектов для застройщиков. Это произошло из-за запрета использования средств дольщиков и роста в 2,5 раза объема требуемого банковского финансирования для строительства. В 1,7 раза увеличился объем собственных средств застройщика, необходимых для проведения всех работ. Возврат же денег из проекта происходит в 1,5 раза медленнее. Таким образом, существенно увеличивается «стоимость денег» для застройщиков, им приходится поднимать стоимость метра. Только за последний год стоимость жилья на первичном рынке выросла на 10-15%.

На ипотеку могут претендовать около 40 млн человек в стране. Но, по оценке экспертов, средняя зарплата позволяет решить квартирный вопрос с помощью кредита жителям только 18 регионам страны. Если даже снизить ипотечную ставку всего на 1%, покупательская способность уже вырастет на 10%, а при уровне ставки кредита до 5% — количество регионов со средней зарплатой, необходимой для предоставления ипотеки, возрастает до 33, охватив 65 млн жителей. Вовлечение 10 млн человек позволяет увеличить спрос на 150 млн кв. м в текущих ценах.

По мнению инвестиционного сообщества и участников строительного рынка, комфортная ставка ипотеки в регионах России должна составлять менее 3,5%. Учитывая, что стимулирование рынка состоит не только в снижении ипотечной ставки, но и в повышении доходов граждан, размер максимальной и комфортной ставки исходя из планов и потенциальных темпов роста экономики будет стремиться к 5%.

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК:

— С точки зрения девелопера, снижение ключевой ставки ЦБ с последующим снижением ипотечных ставок банков является для нас крайне благоприятным фактором. По практике предыдущих лет мы просчитали, что снижение ее на 1 процентный пункт увеличивает покупательскую способность на 10%.

Петр Исаев, коммерческий директор Capital Group:

— Снижение ипотечных ставок будет стимулировать спрос, потому что расширит возможности тех, кто хочет изменить жилищные условия — это касается как и самого решения покупки в целом, так и характеристики приобретаемой квартиры (площадь, расположение и пр.). Снижение ставок даст гибкость, больший выбор. Стоит отметить и важность также применения мер семейной поддержки: различные дополнительные программы по субсидированию ипотеки для семей и средства материнского капитала, которые с этого года будут получать семьи и при рождении первого ребенка, позволят покупателям рассчитывать на большие суммы кредита и выбирать квартиру большей площади. Безусловно, снижение ставок простимулирует спрос: при принятии соответствующих решений и с учетом в том числе специальных программ субсидирования ипотеки за счет застройщика рынок получит потенциал к росту.

Подготовила Любовь Проценко

Проекты

Как в регионах снижают себестоимость строительства

Белгородский жилищный проект под названием «Новая жизнь» предоставил молодым специалистам квартиры в ипотеку на пять лет под 3% годовых. Цена квадратного метра квартиры оказалась гораздо ниже среднерыночной: 37 тысяч рублей против 45-50 тысяч. «Лифтов в домах нет, балконов тоже. Это позволило существенно снизить стоимость строительства», — признавался руководитель дирекции Юго-Западного микрорайона Александр Славкин.

В Костромской области в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье» были созданы три жилищно-строительных кооператива: «Новый дом», «Здоровье» и «Молодежный». Стоимость квадратного метра в них составила 26-29 тысяч рублей. «Для снижения стоимости квартир администрация города Костромы разработала меры социальной поддержки в виде субсидии, возмещающей ЖСК «Молодежный» стоимость арендной платы за земельный участок, предназначенный для строительства жилого дома», — рассказали в мэрии города. Сейчас помимо Костромы земля для нужд ЖСК выделена еще в десяти муниципальных образованиях региона. Благодаря мерам господдержки и предоставлению льготных участков под жилье средняя цена жилья при таком строительстве получается в полтора-два раза ниже рыночной и составляет около 30 тысяч рублей за кв.м.

Читайте также »   СМИ: Выпуск банковских карт в России может стать платным

В Ленинградской области один из застройщиков вложил 50 миллионов рублей в модернизацию Киришского ДСК в Ленинградской области. «В такую кругленькую сумму обошелся комплекс мероприятий, связанных со строительством и запуском новой линий по выпуску ЖБИ индустриального изготовления для жилищного домостроения, — рассказал «РГ» директор по строительству Алексей Булдин. — Она позволит увеличить производственную мощность предприятия, но основной плюс — в выпуске изделий с идеальной геометрией и высоким качеством поверхности. В среднесрочной перспективе это приведет к снижению себестоимости строительства».

Подготовили Анна Скрипка, Анна Скудаева, Мария Голубкова

С поправкой на конкурс Текст: Любовь Проценко

 Цена в квадрате

Марат Хуснуллин обещает учесть мнения россиян при подготовке предложений по снижению ставок. Фото: Сергей Михеев

— Для ускорения темпов строительства жилья в России необходимо изменить законодательство, предложения по поправкам уже подготовлены.

Дело в том, что эта работа по увеличению строительства жилья в России совпала с переходом на эксроу-счета, цель которых — борьба с недобросовестными застройщиками. Деньги от покупателей жилья идут не напрямую фирмам, а через банки. Понятно, что банки за управление ими закладывают свою маржу, в итоге метр становится дороже, и платит за это покупатель. Чем выше цена «квадрата», тем меньше людей могут позволить купить себе новую квартиру. Значит, надо работать с банками, чтобы они снижали цены на ипотеку.

Во-вторых, есть проблема с землей под новостройки. В одних регионах она вся в частной собственности, в других — свободных площадок нет. Надо находить их. В-третьих, сейчас для получения разрешения на строительство требуется преодолеть множество административных барьеров. Каждый барьер — потеря времени. В стройке же скорость прямо влияет на экономику. Чем дольше строим, тем дороже. Чем быстрее, тем дешевле. Поэтому сделаем все для того, чтобы строить быстрее.

Что касается отечественной стройотрасли, промышленность стройматериалов у нас одна из немногих отраслей, благодаря которой доля импорта в строительстве очень серьезно сокращается. Но заниматься ею тоже надо, потому что инвестиции туда идут небольшие, у бизнеса не хватает денег на модернизацию и новое строительство. С министерством промышленности мы уже договорились, что будем вместе думать, как стимулировать развитие отрасли.

Ценообразование в строительстве сейчас нельзя назвать объективным. В регионах разброс по ценам очень большой. Неправильное ценообразование — это неправильное определение цены контракта на старте. Когда в регионах на огромное количество конкурсов никто не выходит, это говорит о том, что цена определена неправильно. Нужно понять, какие есть административные барьеры — иногда перебросить одну строчку в бюджете занимает месяцы. Есть вопросы, связанные с подключением к инженерным сетям. Есть вопрос с низким качеством проектирования. Строительной отрасли необходимо переходить на международные стандарты формирования стоимости при активном использовании BIM-проектирования (технология информационного моделирования зданий. — «РГ»).

Среди задач — проработка нормативной базы и освобождение стройки от излишних ограничений, кардинальное изменение подхода к ценообразованию. Кроме того, существует серьезный вопрос по аварийному жилью и капремонту — необходимо еще раз оценить ситуацию и поднять вопрос увеличения объема финансирования капитального ремонта.

Возможность для снижения ставки по ипотеке в России есть, планируется проработать различные варианты. Многие задают вопрос стоимости страхования жилья, что является обязательным условием при получении ипотеки, везде разные ставки. Может быть, стоит прийти к одной ставке, и это приведет к снижению. Еще один фактор, который мог бы снизить ставки, связан с фондированием. Если изменить нормативы по фондированию, то стоимость денег будет более дешевой.

Читайте также »   В Госдуме предложили расселять аварийные дома по ипотеке

При подготовке предложений по снижению кредитных ставок будут учтены ответы россиян об условиях их ипотеки. Изучение этих данных поможет сделать ипотечное кредитование в стране более доступным.

Также серьезным является вопрос рефинансирования. Возможность есть, но физически рефинансирование делать достаточно сложно. На самом деле есть системные вопросы, которые нужно принять на уровне страны, а есть вопросы организационно-настроечные, поэтому наша задача — найти подходы совместно с Центробанком и минстроем. Для решения этого вопроса необходима системная работа.

Эволюция квартиры Текст: Марина Трубилина

 Цена в квадрате

Большие квартиры — для больших семей, одиночкам не нужны огромные площади. Фото: EPA

В 2010-е годы клиенты стали больше ценить необычные архитектурные решения в части остекления зданий. Появился спрос на квартиры с панорамными, французскими, угловыми и ленточными окнами, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее словам, в 1990-е годы первым платежеспособным и очень ограниченным по численности покупателям нравились здания с индивидуальной архитектурой, с собственной инфраструктурой (рестораном, бассейном и фитнес-клубом). Они интересовались огромными площадями квартир — от 150 кв. м и больше. Новостройки 2000-х, когда на рынок пришел «массовый» покупатель, подросли вверх, в них появились квартиры с кухнями площадью в 10-15 «квадратов» и больше. В 2010-е покупатели «детализировали» требования к современным планировкам. Возник спрос на квартиры европейского формата — с объединенными кухней и гостиной. Появились дополнительные санузлы, гардеробные, террасы, спальни с отдельным санузлом.

Пропадает интерес к квартирам без отделки, в том числе в домах премиум-класса: покупатели перекладывают отделку на застройщика, чтобы не слушать месяцами строительный шум после новоселья. «При выборе элитного жилья важным стало не только наличие кондиционирования, качественных лифтов, но и установка систем очистки воды, увлажнения воздуха, персональный лифт для пентхауса», — говорит директор департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрей Соловьев.

Пропадает интерес к квартирам без отделки, в том числе в домах премиум-класса

В 1970-е годы «классикой жанра» были квартиры в стандартных панельных домах — 45-метровые однокомнатные, «двушки» по 48-52 кв. м и «трешки» по 70-80. По словам члена правления Союза архитекторов России, первого вице-президента московского отделения Международной академии архитектуры Юрия Виссарионова, сейчас мы возвращаемся к этим, по сути «европейским» стандартам. Причины «съеживания» квартир и в финансовых возможностях покупателей, и в более рациональном их взгляде на жилье. Большие квартиры — для больших семей, бездетным парам или одиночкам не нужны огромные площади. «К тому же рынок жилья становится более динамичным — жилье уже не покупают на всю жизнь. По мере улучшения благосостояния человек перемещается в следующую квартиру», — указывает Виссарионов.

Ссуда с правом перевыдачи Текст: Роман Маркелов

Глава Банка России Эльвира Набиуллина заявляла, что все законодательные условия для успешного рефинансирования созданы. «Но мы слышим жалобы о том, что люди обращаются в банк, просят рефинансировать кредит по пониженной ставке — им отказывают», — отмечала глава ЦБ. При этом она посетовала, что не все заемщики знают о возможности рефинансирования ипотеки в другом банке. «Здесь нужно дополнительное информирование. И еще раз мы хотим посмотреть, есть ли какие-то ограничения в законодательстве или в регулировании, которые сделают для людей это простым», — рассказывала Набиуллина.

Рефинансирование ипотеки — это выдача нового жилищного кредита, поэтому требования к клиенту те же, что и при выдаче первичного кредита. Наиболее распространенная причина отказа — плохая кредитная история заемщика, говорит замруководителя «Росбанк Дом» Алексей Просвирин. Среди других причин — невысокий доход, предоставление недостоверных данных или возраст.

Кроме того, могут не рефинансироваться ранее уже реструктурированные кредиты, валютная ипотека или ипотека с погашенным материнским капиталом.

Цитата

 Цена в квадрате

Фото: Евгений Биятов/РИА Новости

Эльвира Набиуллина, Глава Банка России:

«Мы слышим жалобы о том, что люди обращаются в банк, просят рефинансировать кредит по пониженной ставке — им отказывают»

Источник

Ссылка на основную публикацию
Все материалы сайта носят исключительно ознакомительный характер и не являют собой публичную оферту, которая определяется ст. №437 ГК РФ. Сайт не имеет отношения к деятельности банка и носит исключительно информационно-справочный характер.